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Aktuelle Informationen zur Grundsteuerreform ab 2025
Auf dieser Seite zur Grundsteuerreform 2025 möchten wir Sie über den aktuellen Hebesatz, die Berechnung der Grundsteuer ab 2025, die Zuständigkeit für Einsprüche und allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform informieren.
Grundsteuerhebesatz ab 01.01.2025
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 22.10.2024 den neuen, aufkommensneutralen Grundsteuer-Hebesatz für das Umstellungsjahr 2025 beschlossen:
Grundsteuer A: 380 v.H.
(Hebesatz 2024: 380 v. H.)
Grundsteuer B: 142 v.H.
(Hebesatz 2024: 380 v.H.)
Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist ein Folgebescheid, der auf dem Grundsteuermessbescheid und dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes basiert. Bei Verwaltungsakten ist zu beachten, dass Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids und nicht durch Anfechtung des Folgebescheids angegriffen werden können.
Die Gemeinde ist an die Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes gebunden. Daher kann der Folgebescheid, also der Grundsteuerbescheid von der Gemeinde, nur geändert werden, wenn auch das Finanzamt den Grundlagenbescheid geändert hat.Sie müssen in diesem Fall bei der Gemeinde nichts weiter veranlassen.
Die Änderung der Grundsteuerbescheide erfolgt von Amts wegen, sobald einem Einspruch beim Finanzamt abgeholfen wurde und ein geänderter Grundlagenbescheid vorliegt.
Sollten Sie (dennoch) Einwendungen gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde haben, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Gemeinde Widerspruch erheben.
Allgemeine Erklärungen und Hinweise zur Grundsteuer finden Sie nachfolgend.
Allgemeine Fragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid richten Sie bitte an folgende Mail-Adresse grundsteuer(@)hochdorf.de
Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?
Die Grundsteuer ab 2025 wird weiterhin in einem dreistufigen Verfahren berechnet:
- Grundsteuer-Bewertungsverfahren
Im ersten Schritt, auch Grundsteuer-Bewertungsverfahren genannt, wird der Bodenwert durch das zuständige Finanzamt ermittelt. Dieser berechnet sich aus der Grundstücksgröße multipliziert mit dem Bodenrichtwert, der vom gemeinsamen Gutachterausschuss des Landkreises Esslingen ermittelt wurde. Hierzu haben Sie vom Finanzamt einen Bescheid über den Grundsteuerwert zum Stichtag 01.01.2022 erhalten. - Grundsteuer-Messbetragsverfahren
Im zweiten Schritt, dem Grundsteuer-Messbetragsverfahren, ermittelt das zuständige Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Dieser berechnet sich durch Multiplikation des zuvor berechneten Grundsteuerwerts mit der Grundsteuermesszahl. Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der Nutzung des Grundstücks:- Für Grundstücke, die zu Wohnzwecken genutzt werden, beträgt die Grundsteuermesszahl 0,91 Promille.
- Für Grundstücke, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, beträgt die Grundsteuermesszahl 1,3 Promille.
Der so berechnete Grundsteuermessbetrag wird Ihnen vom Finanzamt in einem Bescheid über den Grundsteuermessbetrag zum Stichtag 01.01.2025 mitgeteilt.
- Grundsteuerbescheid durch die Gemeinde
Im dritten Schritt wird die Gemeinde erstmals zuständig. Hierbei erlässt sie den Grundsteuerbescheid. Dieser errechnet sich durch Multiplikation des vom Gemeinderat festgelegten, aufkommensneutralen Hebesatzes mit dem Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde ist an die vom Finanzamt erlassenen Grundlagenbescheide (Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbetragsbescheid) gebunden und kann diese Werte bei der Berechnung der Grundsteuer nicht ändern.
Der Grundsteuerbescheid wird an den Grundstückseigentümer (Steuerpflichtigen) erlassen.
Schaubild zur Veranschaulichung
Zur Veranschaulichung der drei Schritte haben wir ein Schaubild von unseren Verbänden Gemeindetag und Städtetag vorbereitet. Dieses soll die Abläufe bildlich darstellen.
Möglichkeit zur Berechnung der Grundsteuer 2025
Bereits vor der Versendung der Grundsteuerbescheide für 2025 können Sie Ihre Grundsteuer eigenständig berechnen:
- Multiplizieren Sie den Grundsteuermessbetrag, basierend auf dem Bescheid des Finanzamts zum Stichtag 01.01.2025,
- mit dem entsprechenden Hebesatz:
- Für Grundsteuer B: 1,42 (142 v.H.)
- Für Grundsteuer A: 3,8 (380 v.H.)
Hebesatzvergleich ab 2025 mit anderen Gemeinden
Bis 2024 konnten die Hebesätze aller Städte und Gemeinden innerhalb Baden-Württembergs problemlos miteinander verglichen werden. Ab 2025 ist ein solcher Vergleich jedoch nur noch eingeschränkt möglich. Die Veränderung der bisherigen Hebesätze im Vergleich zu den neuen, aufkommensneutralen Hebesätzen für 2025 hängt stark von den Bodenrichtwerten und den strukturellen Gegebenheiten der jeweiligen Gemeinden ab.
Dies liegt vor allem an der unterschiedlichen Bebauung der Gemeinden, wie der Anzahl an Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und anderen Gebäudetypen in den Gemeindegebieten. Ein sinnvoller Vergleich ist daher nur möglich, wenn die Strukturen der zu vergleichenden Gemeinden ähnlich oder nahezu identisch sind.
Was bedeuten Aufkommensneutralität und Belastungsverschiebung?
Die Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das gesamte Grundsteueraufkommen der Gemeinde Hochdorf, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer, die jeder einzelne Steuerpflichtige zu zahlen hat. Dies bedeutet, dass die Gemeinde mit der Systemumstellung im Jahr 2025 in etwa dieselben Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie im Jahr 2024.
Selbst bei einer aufkommensneutralen Gestaltung kommt es jedoch zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen in Bezug auf die zu zahlende Grundsteuer der einzelnen Steuerpflichtigen. Manche Steuerpflichtige werden trotz einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung mehr bezahlen müssen, während andere weniger zahlen werden.
Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere aus den Unterschieden bei den Grundstücksarten und Grundstücksmerkmalen, wie:
- Eigentumswohnungen,
- kleinen oder großen Grundstücken,
- Höhe der Bodenrichtwerte,
- sowie der Nutzung (Wohnen oder Gewerbe).
Diese Verschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Bund) und vom Land Baden-Württemberg (Landesgesetzgeber) ausdrücklich so vorgesehen. Für überdurchschnittlich große Grundstücke in einer Top-Lage wird die Grundsteuer in der Regel steigen, während sie für kleinere Grundstücke in weniger guten Lagen oder für Eigentumswohnungen oft günstiger wird.
Veränderungen durch die Systemumstellung
Ein auffälliger Aspekt bei der Vorbereitung der Grundsteuersystemumstellung zeigt sich insbesondere bei älteren Wohnhäusern:
- Nach dem bisherigen Bewertungsrecht wurde für viele ältere Wohnhäuser in Hochdorf, oft auf großen Grundstücken, nur eine geringe Grundsteuer erhoben.
- Die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge wären jedoch selbst nach dem alten Grundsteuerrecht deutlich höher gewesen.
Da die Finanzämter jedoch in der Vergangenheit selten eine Neufeststellung der Werte durchgeführt haben, kam es kaum zu Anpassungen. Im Gegensatz dazu wurden Wohnhäuser neueren Baujahrs häufig mit höheren Einheitswerten und Grundsteuermessbeträgen bewertet.
Im Rahmen der Systemumstellung werden diese Ungleichheiten nun wieder angeglichen. Auch dies war ein wesentlicher Grund für die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018, das die Neugestaltung der Grundsteuer als notwendig erachtete.
Berechnungsbeispiele für die Grundsteuer 2025 in Hochdorf
Das Schaubild stammt aus einer Präsentation, die in der Gemeinderatsitzung vom 22.10.2024 vorgestellt wurde. Die Präsentation zur Grundsteuerreform können Sie hierabrufen
Öffnungsklausel
Aufgrund der Öffnungsklausel kann dem Finanzamt ein abweichender Wert gegenüber dem in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Wert vorgelegt werden.
Ein solcher Antrag ist möglich, wenn:
- der Grundsteuerwert den Verkehrswert der gesamten steuerlichen wirtschaftlichen Einheit zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung um mehr als 40 % übersteigt,
- das Grundstück zu über 40–50 % aus offiziell nicht bebaubarer Grünfläche besteht, oder
- weitere zulässige Gründe vorliegen, die einen niedrigeren Wert rechtfertigen und durch ein Gutachten bestätigt werden.
Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten, vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch den Zweckverband Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen erstellt werden und den vom Finanzamt vorgeschriebenen Formerfordernissen entsprechen, um anerkannt zu werden.
Aufgrund der Öffnungsklausel kann dem Finanzamt ein abweichender Wert gegenüber dem in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Wert vorgelegt werden. Ein solcher Antrag ist möglich, wenn der Grundsteuerwert den Verkehrswert der gesamten steuerlichen wirtschaftlichen Einheit zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung um mehr als 40 % übersteigt, das Grundstück über eine große „offiziell“ nicht bebaubare Grünfläche von über 40-50 % verfügt oder weitere zulässige Gründe vorliegen, die einen niedrigeren Wert rechtfertigen und durch ein Gutachten bestätigt werden.
Die dann erforderliche Wertfeststellung erfolgt durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch den Zweckverband Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen.
Voraussetzungen für ein Gutachten
Ein Gutachten kann nur durch den Gemeinsamen Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen oder einen öffentlich bestellten, vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt werden.
Es muss die vom Finanzamt vorgeschriebenen Formerfordernisse einhalten, um anerkannt zu werden.
Weitere Informationen sowie die Preise für ein solches Gutachten gemäß § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG können beim Gemeinsamen Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen eingeholt werden. Ein Antrag auf ein Gutachten ist dort auch zum Download verfügbar.
Bestandskräftige Grundsteuer-Wertbescheide Stichtag 01.01.2022 (für 01.01.2025)
Stellen Sie einen Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Wertes nach dem 31.12.2024, so gilt er als vor dem 01.01.2025 gestellt, wenn das Gutachten bis zum 30.06.2025 beauftragt wurde.
Stellen Sie einen Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Wertes (als konkludenter Antrag) erst nach dem 31.12.2024, so gilt er als vor dem 01.01.2025 gestellt, wenn das Gutachten bis zum 30.06.2025 beauftragt wurde.
Dies bedeutet, dass die Wertfortschreibung zum 01.01.2025 erfolgt.
Erfolgt die Beauftragung des Antrags auf Ansatz eines niedrigeren Wertes, nach dem 30.06.2025, so erfolgt eine Wertfortschreibung auf die Grundsteuer zum 01.01.2026.
Einspruch/Widerspruch
Wenn Sie einen Einspruch beim Finanzamt einreichen, müssen Sie der Gemeinde darüber nicht informieren. Bei erfolgreicher Änderung Ihres Grundsteuerwertbescheides und/oder Ihres Grundsteuermessbetragsbescheides, erhält die Gemeinde die entsprechenden Bescheide direkt vom Finanzamts (Grundlagenbescheid). Anhand der Änderung der Bescheide durch das Finanzamt, ändert die Gemeinde Ihren Grundsteuerbescheid.
Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hat keine aufschiebende Wirkung. Die Grundsteuer ist trotzdem zu zahlen und eine Aussetzung der sofortigen Vollziehung ist nicht möglich.
Ein Widerspruch mit der Begründung eines falschen Grundsteuerwertes oder einer falschen Grundsteuermesszahl wird abgelehnt, da die Gemeinde an die Grundlagenbescheide des Finanzamts gebunden ist. Solche Widersprüche haben daher keine Aussicht auf Erfolg.
Der Hebesatz wurde durch Satzung durch den Gemeinderat beschlossen und entsprechend ortsüblich veröffentlicht (siehe oben).
Sollte Ihr Widerspruch keine Aussicht auf Erfolg haben, wird Ihnen ein kostenpflichtiger Widerspruchsbescheid zugestellt.
Versand der Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025
Der Versand der Grundsteuerbescheide für 2025 erfolgt Ende 2024 / Anfang 2025. Der genaue Termin steht bisher noch nicht fest.
Ansprechpartner für Fragen im Rathaus:
Frau Monika Braun, Steueramt,
Telefon:Telefonnummer:Telefonnummer: 07153 5006-32,
E-Mail:grundsteuer(@)hochdorf.de
oder
Herr Nick Palmer, Stv. Amtsleiter Amt für Finanzen,
Telefon:Telefonnummer:Telefonnummer: 07153 5006-36,
E-Mail:grundsteuer(@)hochdorf.de
„Das Finanzamt informiert“:
Bitte beachten Sie hinsichtlich des nun beginnenden Versands der Grundsteuerbescheide 2025 durch die Städte und Gemeinden folgende Informationen:
- Haben Sie Fragen zur Zahlung der Grundsteuer? Wenden Sie sich hierzu bitte an Ihre zuständige Stadt oder Gemeinde.
- Aktuelle Informationen zur Grundsteuer finden Sie auf der Internetseite
www.grundsteuer-bw.de. - Haben Sie bereits Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid / Grundsteuermessbescheid eingelegt, ist kein zusätzlicher Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid erforderlich.
Hinweis: Soweit der Einspruch beim Finanzamt erfolgreich ist, ist die Stadt oder Gemeinde verpflichtet, den daraus resultierenden Grundsteuerbescheid von Amts wegen entsprechend zu ändern.
- Die Bearbeitung bereits eingelegter Einsprüche bei den Finanzämtern dauert noch an. Bitte verzichten Sie daher zum jetzigen Zeitpunkt möglichst auf Rückfragen zum Erledigungsstand.
- Der maßgebliche Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Grund und Boden innerhalb der Bodenrichtwertzone. Folglich spiegelt der Bodenrichtwert keinen individuellen Grundstückswert eines einzelnen Grundstücks wider. Der Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertzonen werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an den örtlich zuständigen Gutachterausschuss.
Hinweis: Die maßgeblichen Bodenrichtwerte finden Sie über www.grundsteuer-bw.de à Kachel „Bodenrichtwerte Grundvermögen“ oder direkt über www.gutachterausschuesse-bw.de. Dort muss die Rubrik „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“ ausgewählt sein.
- Sind Sie mit dem Bodenrichtwert nicht einverstanden, haben Sie die Möglichkeit zur Einreichung eines qualifizierten Gutachtens. Näheres finden Sie auf der Internetseite www.grundsteuer-bw.de unter der Kachel „Einreichen eines Gutachtens“.
Hinweise:
- Bitte beachten Sie, dass ein Gutachten nicht durch eine mündliche Auskunft des Gutachterausschusses oder ein einfaches Schreiben ersetzt werden kann.
- Wenn Sie das qualifizierte Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben.